 |
|
Наш телефон/факс
+7 (812) 326-94-66
|
 |
|
Погода
|
Чтобы стать богатым \ Читаем статьи \ Об ипотеке Ипотека - это залог недвижимого имущества – квартир, других помещений, зданий, земельных участков – с целью получения денежной ссуды. Особенность ипотеки в том, что в залог передается приобретаемое имущество, а не то, что уже есть у должника. Причем юридически приобретенное и переданное в залог имущество сразу же оказывается в собственности у заемщика. Хотя продать его собственник не сможет до тех пор, пока не расплатится по ипотечному кредиту. Никаких поручительств юридических или физических лиц при оформлении ипотечного кредита не требуется. В противном случае он становится простым кредитом на покупку недвижимости. Читать далее:
Требования к заемщику
Шансы на получение ипотечного кредита максимально высоки у тех, у кого:
- высокая «белая» зарплата
- стабильная работа, где заемщик работает не менее полугода
- компания-работодатель – стабильная, крупная, известная
- возраст 25 – 45 лет
- гражданство РФ, регистрация – петербургская
- высшее образование (или два – чем больше, тем лучше)
- стабильный трудовой стаж (без перерывов и скачков в должностях)
- профессия соответствует образованию
- активы (недвижимость, автомобили, ценные бумаги) свидетельствуют о высокой кредитоспособности
- положительная кредитная история
- выплаты по кредиту не превышают 30-50% (в зависимости от требований конкретного банка) дохода заемщиков (или совокупного дохода всех заемщиков)
- решен вопрос с армией (для молодых мужчин)
Ставка, срок и первый взнос.
Существует распространенное мнение, что ставки по ипотечному кредиту высоки. Давайте разберемся. Действительно, если сравнить с аналогичными ставками в некоторых европейских странах, картина не в нашу пользу. Но если учесть инфляцию? При соответствии всем условиям банков, в первую очередь при наличии высокой белой зарплаты, ипотечный кредит можно получить уже по ставке 10-12 % годовых в рублях и 9,5-10,5 % в долларах. Инфляция в 2006 году по данным Росстатата составила 9%. В среднем же уровень рублевых ставок по ипотечным кредитам колеблется возле уровня в 11%-13% годовых. То есть уже сейчас ипотечные ставки вплотную приблизились к европейскому уровню в 2-3%! Дальнейшего снижения ставок можно будет ожидать только после выполнения правительственных обещаний снизить инфляцию.
Меняются и требования к первоначальному взносу – то есть к размеру той части стоимости квартиры, которую заемщик оплачивает за счет собственных средств. Еще год назад в среднем по рынку банки считали платежеспособными тех, кто может самостоятельно оплатить от 15% до 20% стоимости покупаемой в кредит недвижимости. Однако уже сейчас планка снизилась до 10%, причем в некоторых банках кредит можно получить и вовсе на всю сумму стоимости жилья. За такой кредит заемщику придется платить на 1% годовых больше, чем за кредит со стандартным первоначальным взносом. Причем повышенная ставка будет действовать до тех пор, пока выплаты заемщика не достигнут суммы, которая равняется обычному первоначальному взносу. Лишь после этого ставка будет понижена до стандартного уровня.
Вообще надо отметить, что сумма первоначального взноса обратно пропорциональная процентной ставке по ипотеке. Чем большую сумму способен внести заемщик, тем ниже будет для него процентная ставка.
Квартира в пригородах По сути, покупка квартиры в пригороде Санкт-Петербурга ничем не отличается от покупки квартиры в городе, только квадратный метр вам обойдется дешевле. Если квадратный метр в Санкт-Петербурге стоил в январе 2007 г. в среднем 2640 долларов США (варьируя от района к району), то в Новом Девяткино вы аналогичную квартиру можно было купить в среднем за 2038 долларов/метр, во Всеволожске - за 1929 долларов, а в Шлиссельбурге – за 1420 (по данным агентства недвижимости Итака).
Квартира на первичном рынке
Стоимость квадратного метра в этом случае также будет ниже, сейчас она составляет 2175 долларов за метр, но покупателю придется ждать, пока дом будет построен, и это основное неудобство и фактор риска.
Сегодня на ипотечном рынке предлагаются два варианта кредитования покупки жилья в новостройках. Кредитование под залог будущего жилья - наиболее актуально. По этой программе в Петербурге работают порядка 30 банков. Большинство банков предпочитает работать с конкретными застройщиками.
Ставки по программе кредитования под залог будущего жилья варьируются на рынке от 12 до 18 % годовых в рублях, в среднем - 15-16% пока дом строится. После оформления в собственность ставки, как правило, снижаются до 11-14%.
Второй вариант – это «ломбардный кредит» - кредит под залог имеющегося жилья. И уже как его вариант - кредит под залог права требования по договору долевого строительства, то есть будущего жилья.
Ломбардный кредит в Петербурге предлагают практически все игроки рынка. Требования к строительному объекту здесь минимальны: заемщик «рискует» уже имеющейся квартирой. Ставки кредитования невелики - по стандартам АИЖК (ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию") – 11-13 % в рублях. При этом максимальная сумма кредита – 70-85% от стоимости имеющейся квартиры (ее цену определят оценщики) в зависимости от банка. Первоначальный взнос из собственных средств не требуется. То есть, имея, например, двухкомнатную квартиру в собственности с оценочной стоимостью в $125 тыс., родители могут купить детям однокомнатную квартиру в строящемся доме даже на нулевом цикле строительства стоимостью $85 тыс.
Покупая квартиру на первичном рынке, особенно если вы закладываете свою, выясните, страхуются ли сделки купли-продажи их недвижимости (возможно либо титульное, либо так называемое страхование инвестиционных рисков). Выясните, кто страховщик. Важный момент – аффилирован он строительной компании или нет (не путать с постоянным партнером). Если да – есть опасность ничего не получить в «страховом» случае. Лучше всего обратиться в независимую страховую компанию и выяснить, работают ли они или готовы ли работать со сделками «вашей» строительной фирмы. Также выясните, работает ли данный страховщик с крупными перестраховочными компаниями. Это легко узнать в интернете. Как правило, все серьезные игроки уже давно работают с перестраховщиками.
Обязательно застрахуйте сделку у независимого страховщика: если, не дай бог, наступит тот самый «страховой» случай – вернете до 70% отданных за неполученную квартиру денег и сможете расплатиться с банком, не продавая свою квартиру. 100% возврата, в силу особенностей российского рынка, пока, увы, не получается.
Тариф титульного страхования – 1,5–2%, страхования инвестрисков – 3–4% от суммы сделки. Такие полисы (инвестрисков) в Петербурге продают пока только несколько крупных страховщиков.
Покупка комнаты
Бывает, что у покупателя нет возможности выплачивать ипотечные платежи за отдельную квартиру. В таком случае можно взять ипотечный кредит на покупку комнаты на вторичном рынке. Однако в настоящий момент эта услуга довольно редкая. Дело в том, что банки предпочитают не связываться с неликвидными объектами. А с продажей комнаты могут возникнуть проблемы: то соседи не собираются отказываться от преимущественного права покупки недвижимости, то история самой комнаты оставляет желать лучшего… Ипотечный кредит на покупку комнаты в Петербурге можно получить в Северо-Западном банке Сбербанка России. Но такая возможность есть далеко не у всех желающих: банк достаточно щепетильно относится к выбранной клиентом недвижимости, и может отказать потенциальному покупателю. Кроме того, для получения ипотечного кредита на покупку комнаты в Сбербанке необходимо иметь двух поручителей: физическое и юридическое лицо. Существует и такая программа, как выкуп последней комнаты в квартире (ее оказывает в Петербурге несколько банков). Банки охотнее кредитуют покупку последней комнаты, так как залогом в данном случае является вся квартира – объект достаточно ликвидный.
Загородная недвижимость
К сожалению, банки пока что неохотно кредитуют загородные объекты, однако есть уже первые «ласточки». При этом спрос на загородную ипотеку высокий. Доля сделок по ипотечному кредитованию составляет лишь 1-2% от общего числа сделок на загородном рынке. Процентная ставка составляет 9-11%. Сдерживают развитие «загородной ипотеки» сложности, возникающие у банков, как при оценке самого объекта ипотечного кредитования, так и собственных рисков. Банки предъявляют серьезные требования к объекту недвижимости. Дачи вообще не кредитуются.
Существует две схемы купли-продажи загородной недвижимости через ипотеку. В первой схеме продавцом выступает юрлицо – застройщик, во второй – продавцом является частное лицо, которое перепродает свою загородную недвижимость.
В ближайшей перспективе загородная ипотека будет связана с кредитованием строящихся коттеджных поселков. Все больше банков начинает предоставлять «загородные ипотечные кредиты».
Альтернатива ипотеки Помимо ипотечного кредита можно присмотреться к различным альтернативным вариантам приобретения жилья в кредит, среди которых наиболее популярны Жилищные Накопительные Кооперативы. ЖНК действуют по принципу кассы взаимопощи. В течение минимум двух лет (на практике – дольше) член кооператива обязан пополнять общую кассу членскими взносами, и если за это время он накопил 30-50% от стоимости жилья, он получает из общей кассы оставшуюся сумму и приобретает жилье (или встает в очередь за ее получением). Затем в течение не более полуторакратного срока ожидания кредита он должен расплатиться с кооперативом. То есть, если за четыре года удалось накопить 40% стоимости жилья, за следующие два года необходимо будет погасить оставшиеся 60%. Преимущества ЖНК по сравнению с ипотекой – это низкие проценты по заемным средствам, значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, минимальный первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы. Можно зачесть имеющееся жилье или жилищный сертификат (для военных). Недостатки ЖНК – это длительный период накопления без удовольствия въехать в купленную квартиру. А также то, что, даже въехав наконец в квартиру, собственником ее член ЖНК не является до тех пор, пока полностью не расплатится за квартиру. Квартира продолжает находиться на балансе ЖНК - тем самым заемщик принимает на себя все риски, связанные с деятельностью кооператива, до момента полного погашения кредита. По той же причине член кооператива не сможет получить налоговый вычет, пока не станет собственником.
Дополнительные издержки Обращаясь за ипотечным кредитом, следует помнить о дополнительных расходах, которые заемщику придется понести на всех этапах оформления сделки.
- Прежде всего надо знать, что во многих банках существует комиссионный сбор за рассмотрение заявки на выдачу кредита , о величине которого следует узнать заранее.
- Кроме того, банк может взять комиссию за выдачу кредита (от 5000 рублей).
- Услуги нотариуса – 0,75 – 1,5% от стоимости квартиры.
- Обслуживание ссудного счета обойдется в 0,5 – 1% от суммы кредита.
- Регистрация договора – 40 – 270 долларов.
- Услуги брокера – комиссия в среднем 2% от суммы кредита.
- Услуги риэлтера – в среднем 4-8% от суммы сделки. В случае «пакета» брокерских и риэлтерских услуг, процент может быть уменьшен.
- Оценка квартиры. Оценку квартиры производит оценочная компания. Это будет стоить от 100 до 300 долларов.
- Страховой полис.
- По закону заемщик обязан застраховать квартиру от повреждения или полного уничтожения. Банку достаточно, чтобы страховка покрывала 110% суммы кредита, но можно застраховать и полную стоимость квартиры.
- Кроме того банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно застраховал свою жизнь и трудоспособность на срок возвращения кредита.
- Также при покупке недвижимости на вторичном рынке страхуется риск утраты права собственности на жилье (так называемый титул) на срок ипотечного кредитования. При покупке квартиры на первичном рынке титул страховать необязательно. Срок исковой давности по недействительным сделкам составляет 3 года, поэтому некоторые банки страхуют этот риск на 3 года, но другие требуют застраховать на весь период страхования. Соответственно, во втором случае заемщику придется больше раскошелиться. Можно будет сэкономить, если жизнь и трудоспособность заемщика уже застрахованы, но необходимо будет убедиться, что банк зачтет имеющийся страховой полис.
Стоимость страхования, в целом, сильно варьируется в зависимости от размера и срока кредита, возраста заемщика и других факторов. В среднем, при ипотеке, совокупные расходы заемщика на страхование составляют 1-1,5% от остатка по кредиту в год с учетом процентов. Страховые платежи придется осуществлять раз в год, они будут уменьшатся вместе с уменьшением кредита. В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в собственность заемщика или его наследников.
- За обналичивание выданных денег банк также может взять комиссионные от 0,5 до 1,5%.
- Аренда банковской ячейки обойдется в 30-60 долларов.
То есть надо быть готовым к тому, что дополнительные издержки (за вычетом брокерских и риэлтерских услуг) могут достигать до 5 % от суммы кредита. Поэтому не постесняйтесь выяснить всю информацию о дополнительных издержках на получение кредита и его оформление. Многие банки с целью привлечения клиентов отказываются от некоторых комиссионных сборов.
Процедура Как правило, на оформление всех необходимых документов и подачу в банк заявки на получение ипотечного кредита у человека уходит неделя.
Решение о выдаче ипотечного кредита банки принимают обычно в течение нескольких дней. В случае положительного решения заемщику выдается уведомление, в котором подробно расписано предложение банка. Если это предложение удовлетворяет заемщика, то он может приступать к оформлению сделки купли-продажи недвижимости. Как правило, положительное решение кредитного комитета банка действует в течение 3-4 месяцев. За это время заемщик должен подобрать объект недвижимости и согласовать с продавцом схему проведения сделки. После этого клиент должен предоставить документы о выбранной им недвижимости в банк, а также оценить ее стоимость в оценочной компании, работающей с банком. Но прежде чем платить за это деньги, надо очень точно все взвесить – ведь в случае, если сделка по покупке этой недвижимости сорвется, обратно их, раз оценка была проведена, никто уже не вернет. После оценки объекта недвижимости информацию о нем необходимо передать в банк, а также в страховую компанию, аккредитованную при банке.
Налоговый вычет По закону налогоплательщики, приобретая жилье или становясь застройщиками, имеют право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство или покупку квартиры (дома) на территории РФ, но не более 1 миллиона рублей. То есть налоговый вычет может составить до 130 000 рублей. При этом сумма процентов по ипотеке тоже включается в налоговый вычет и законодательством не ограничивается. Не забудьте получить от продавца расписку в получении денег, в некоторых налоговых службах просят предъявить ее, несмотря на то, что в тексте договора обычно содержится указание на то, что расчеты между продавцом и покупателем произведены полностью. Договор об ипотеке должен быть нотариально заверен и зарегистрирован, без этого в налоговые службы можно не обращаться. Впрочем, если вы работаете, этим будете заниматься не вы, а бухгалтерия вашей организации. Налоговый вычет предоставляется только один раз в жизни.
Документы для получения имущественного налогового вычета.
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом);
- договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;
- акт о передаче квартиры покупателю, расписка продавца о получении денег;
- платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет, (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
- кредитный договор.
Кредитные платежи Возможны два вида выплаты платежей – аннуитетный и дифференцированный. Гораздо более распространен первый вид, но опытные заемщики могут предпочесть дифференцированные платежи.
В первом случае заемщик выплачивает кредит вместе с процентами равномерными долями в течение всего периода возврата кредита. Во втором случае клиент возвращает равномерными долями сам кредит (как говорят, тело кредита), а проценты начисляются на сумму остатка задолженности. Нетрудно понять, что во втором варианте клиент в первые месяцы платит большие суммы, зато в конце срока проценты становятся все меньше, и выплаты тоже. Ежемесячный платеж с каждой выплатой уменьшается.
Аннуитетные платежи позволяют заемщику взять максимальную сумму кредита. Это связано с тем, что банки не разрешают заемщику тратить на погашение кредита более 30-40% размера ежемесячного дохода заемщика (в некоторых банках 50%). При равномерных выплатах нагрузка на заемщика меньше, поэтому общая сумма кредита может быть больше. Но, если заемщика не интересует максимальная сумма кредита (допустим, у него накоплено достаточно средств и нужно получить кредит на 25 – 30% стоимости жилья), ему выгоднее выбрать дифференцированные платежи , которые уменьшат общую сумму выплат примерно на 7-8%. При долгосрочном кредитовании на сумму 50 000 долларов экономия благодаря выбору дифференцированных платежей составит 3500 – 4000 долларов.
Большинство банков запрещает досрочное погашение кредита в течение определенного срока – чаще всего в диапазоне от нескольких месяцев до года. Затем можно будет погасить кредит досрочно без штрафных санкций или даже с уменьшением процентной ставки. Условия досрочного погашения кредита у банков могут быть самыми разными, и каковы они, лучше заранее поинтересоваться.
Перекредитование Некоторые банки предлагают схему рефинансирования старых ипотечных кредитов на более выгодных условиях. Это происходит следующим образом. Новый банк гасит вашу задолженность, оформляет вам кредит под более низкие проценты и одновременно забирает в залог квартиру. В результате вы платите меньше. Но для перекредитования клиенту необходимо не только выполнить ряд условий обоих кредиторов, но и посчитать свои затраты. А это могут быть и сборы банка за переоформление кредита, и расходы на прекращение и регистрацию нового залога, и тарифы по иным банковским операциям, и услуги оценщика и нотариуса, а также штрафы за досрочное погашение, которые могут предусматриваться в старом банке. Все дополнительные траты могут вылиться в 2,5-3% от суммы займа. Поэтому перекредитовываться имеет смысл, если разница в ставках составит не менее 3%. Уже сейчас разброс достаточно существенный - от 9,5 до 18% в рублях. А что говорить о дальнейших перспективах? Власти обещают, что к 2010 году ставки по ипотеке упадут до 8%.
|
| 196084, Санкт-петербург, Лиговский пр., д. 274, оф 334 (м. Московские ворота) |
обратная связь |
|
