• Для начала съездите и посмотрете, как выглядит строительная площадка дома, который вы взяли на заметку. Если она огорожена добротным забором с логотипом компании, видна работающая техника, рабочие в касках, одеты в форму - это первый плюс. Кроме того большинство серьезных строительных фирм имеют на объекте специальный представительский павильон, где показывают, что, где и когда будет построено, варианты, цены и пр.
• Далее узнайте, как давно компания на рынке, сколько объектов уже сдала, не было ли проблемных, поинтересуйтесь мнением жильцов. Поинтересуйтесь, как обслуживаются дома. Обратитесь в ЭСОН (Экспертный Совет по определению надежности строительных компаний) - у них есть практически вся интересующая вас информация. Если информации об этой компании у них нет - это серьезный минус.
• Выясните, как страхуются сделки купли-продажи недвижимости этой компании (либо титульное, либо т. н. страхование инвестиционных рисков). Тариф титульного страхования – 1,5–2%, страхования инвестрисков – 3–4% от суммы сделки. Выясните, кто страховщик. Важный момент – аффилирован он строительной компании или нет (не путать с постоянным партнером). Если да – минус. Лучше всего обратиться в независимую страховую компанию и выяснить, работают ли они или готовы ли работать со сделками «вашей» строительной фирмы. Если да – это очень большой плюс. Независимый страховщик поможет вам вернуть до 70% отданных за неполученную квартиру денег. Юристы страховщика по опредлению сильнее юристов строительной компании, но, к сожалению, вернуть 100% даже они не смогут в силу особенностей российского рынка.
• Выясните, работает ли данный страховщик с крупными перестраховочными компаниями. Как правило, все серьезные игроки уже давно работают с перестраховщиками.
• Последний совет – и в страховую компанию, и к строителям лучше идти с юристом. Это будет стоить дополнительных денег, но, не исключено, что убережет Вас от более значительных рисков.

Доход от сдачи приобретенной элитной квартиры делится на две части: первая - ежемесячные платежи за сдачу квартиры, вторая - изменение стоимости самой квартиры. Типичная ошибка многих инвесторов - они не отслеживают изменения самого объекта и стремятся «отбить» свои деньги только за счет повышения цены аренды. Между тем правильный выбор объекта дает ежегодный рост стоимости этого объекта, превышающий доход от аренды.

Кто формирует спрос

Интересно, что по наблюдениям специалистов, рынок элитной аренды находится в некоторой противофазе рынку купли-продажи. Например, улучшение экономической и политической обстановки в стране может отрицательно сказаться на рынке аренды. Значительный процент арендаторов элитного жилья составляют иностранцы, приезжающие жить и работать в Россию. Если экономика страны растет, но политическая обстановка недостаточно стабильна, западные специалисты предпочитают снимать, а не покупать квартиры. При этом растет приток иностранных специалистов, которые повышают спрос на рынке элитной аренды. При улучшении экономической ситуации западные фирмы начинают привлекать и обучать местных специалистов, а потом и покупать квартиры для западных сотрудников, следовательно, идет отток иностранцев с рынка аренды. При этом спрос на покупку элитной недвижимости увеличивается, а значит, и цена квартиры растет. В настоящий момент ситуация складывается именно так. В отличие от остального рынка в элитном сегменте по-прежнему происходит медленный рост цен за счет покупки одних объектов и появления в каталогах новых, более дорогих. Сегодня специалисты отмечают небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних покупателей, желающих приобрести элитное жилье в Петербурге. Основная сложность покупки элитной недвижимости с целью последующей аренды и выгодной перепродажи - поиск подходящего объекта и расчет эффективности вложений. Без оценки специалиста очень трудно правильно выбрать объект для вложения.

Какие же именно налоги должно уплачивать физическое лицо при сдаче квартиры в наем? Если в наем сдается только одна квартира, то достаточно будет ежегодного декларирования доходов и уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). При этом необходимо отметить, что налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие наличие источника дохода, - соответствующий договор с нанимателем и, возможно, выписку со счета, на который поступают арендные платежи (или акты приема-передачи денежных средств, если оплата осуществляется наличными). В налоговую декларацию должны включаться все доходы, полученные налогоплательщиком в истекшем году, независимо от того, был ли удержан налог при выплате таких доходов или его еще предстоит уплатить.

Если, например, помимо сдачи квартиры в аренду налогоплательщик получает доход в виде заработной платы, то сумму и источник такого дохода также необходимо будет указать в декларации, несмотря на то что налог в отношении данного дохода был удержан работодателем и повторно его уплачивать не придется. То же касается и остальных видов доходов. Представление декларации не потребуется только в том случае, если имущество сдается в аренду юридическому лицу и соответствующая сумма налога уже была удержана и перечислена в бюджет при выплате арендных платежей.

Декларация должна быть представлена не позднее 30 апреля, а сумма налога, исчисленного на основании поданной налоговой декларации, должна быть уплачена не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть, например, декларация о доходах, полученных в 2006 году, должна быть подана не позднее 30 апреля 2007 года, а налог уплачен не позднее 15 июля 2007 года.

Однако достаточно ли будет одной лишь налоговой декларации в том случае, если в аренду сдается не одна квартира, а несколько? В 2003 году налоговая служба посчитала, что деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества является предпринимательской, так как отвечает критериям, изложенным в статье 2 Гражданского кодекса РФ: это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение дохода от использования имущества. Как следствие, такие операции должны вести только лица, зарегистрированные в установленном порядке в качестве индивидуальных предпринимателей. Цели налоговой инспекции были достаточно просты - в отличие от физических лиц деятельность индивидуальных предпринимателей дополнительно облагается налогом на добавленную стоимость (НДС).

Точку в споре с налоговыми органами поставил Верховный суд, указавший в своем постановлении N 23 от 18 ноября 2004 года на то, что деятельность граждан, связанная со сдачей в аренду одной временно свободной квартиры (или иного помещения), не может быть признана предпринимательской. Однако позиция, изложенная в указанном постановлении, позволяет сделать и еще один вывод - если физическое лицо сдает две или более квартиры, или одно помещение, но нежилое (например, офис), и такие помещения приобретались именно с целью сдачи их в аренду, а не в целях личного использования, то такая деятельность является предпринимательской.

Таким образом, сдача в аренду двух или большего количества жилых помещений или сдача в аренду нежилого имущества будет являться предпринимательской деятельностью при условии, что помещения приобретались с целью последующей сдачи в аренду.

Этот вывод имеет два важных следствия. Во-первых, в отношении полученных доходов должен быть исчислен и уплачен НДС, во-вторых, физическое лицо должно быть в установленном порядке зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. На это стоит обратить особое внимание, так как осуществление предпринимательской деятельности без регистрации может привести к уголовной ответственности - статья 171 Уголовного кодекса РФ предусматривает ответственность за незаконное предпринимательство, если в результате осуществления предпринимательской деятельности без регистрации был получен доход, превышающий 250 тыс. руб.

Что же необходимо сделать для того, чтобы, не нарушая налогового, и тем более уголовного, законодательства, осуществлять сдачу в аренду одновременно нескольких объектов недвижимости? Первым шагом будет являться регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Это достаточно просто - регистрация отнимет несколько часов вашего времени и по срокам не превысит 10 дней.

Одновременно необходимо задуматься о том, какой режим налогообложения лучше всего применять. Сдача в аренду недвижимости индивидуальным предпринимателем приведет, как уже упоминалось, к возникновению дополнительной налоговой нагрузки в виде необходимости уплаты НДС по ставке 18%. Таким образом, совокупное налогообложение составит 31% (13% НДФЛ + 18% НДС). Есть ли способ уменьшить налоговые отчисления?

Такой способ, являющийся абсолютно законным, имеется. Действующим налоговым законодательством предусмотрен специальный налоговый режим, называющийся "упрощенной системой налогообложения" (УСН).

Применение данной системы заменяет уплату НДС, НДФЛ и ЕСН уплатой единого налога. Ставка такого налога может составлять 6% или 15%. Ставка выбирается налогоплательщиком самостоятельно при переходе на УСН и в дальнейшем не может быть изменена. Ставка в размере 6% применяется в отношении валового дохода без учета расходов. Ставка в размере 15% применяется в отношении прибыли (доходы за вычетом произведенных расходов). Так как сама по себе деятельность по сдаче имущества в аренду не влечет больших затрат, то можно рекомендовать в данном случае применение ставки налога в 6% от размера всего полученного дохода.

Необходимо помнить и об ограничениях, которые налагает УСН - сумма совокупного годового дохода не должна превышать 20 млн. руб. А стоимость имущества, сдаваемого в аренду, - 100 млн. руб.

Источник: Финансовые известия